Investissement locatif : 3 dispositifs à connaître avant de se lancer !

Décorrélé des marchés financiers l’investissement immobilier locatif séduit de nombreux Français désireux de placer leur argent à moindre risque. Et pour cause, il s’accompagne de nombreux avantages. Pour aider les acquéreurs à sauter le pas, l’état a mis en place des dispositifs adaptés aux problématiques et projets de chacun. Pinel, LMNP, Denormandie… Faites le point !

Loi Pinel Investissement locatif dans le neuf

Les principes du dispositif Pinel classique

Le dispositif Pinel permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu, en respectant les conditions suivantes :

  • logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
  • plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
  • niveau global de performance énergétique minimal ;
  • logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
  • durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

Les biens concernés par ce dispositif

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, conformément à l’article 161 de la loi de finances pour 2020.

Ainsi, ne sont pas éligibles les villas individuelles au sein d’une copropriété ou jumelées, comme le précise une actualité du 17 décembre 2020 du Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-Impôts).

Le logement doit par ailleurs atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.

Les conditions de location à respecter

Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Pour 2023, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l’administration fiscale.

Le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, qui entraîne un avantage fiscal croissant.

Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Le zonage du dispositif Pinel classique

L’avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Toutefois, conformément à l’article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 et est disponible sur le site du ministère chargé de l’écologie :

La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel

L’avantage fiscal est croissant, en fonction de la durée initiale de location à laquelle s’engage le propriétaire : 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.

La réduction d’impôt est acquise pour toute la durée d’engagement de location, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

En effet, l’article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023, selon la durée d’engagement de location pour le Pinel classique :

  • Six ans : 9 % en 2024
  • Neuf ans : 12 % en 2024
  • Douze ans : 14 % en 2024

Les Taux de défiscalisation du PINEL + maintiennent les taux de 2022 soit :

  • 6 ans : 12%
  • 9 ans : 18%
  • 12 ans : 21%

L’essentiel du Pinel +

Pinel classique ou Pinel +, les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas :

  • logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
  • plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
  • niveau global de performance énergétique minimal ;
  • logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
  • durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

Mais, alors que les déductions d’impôts du Pinel classique sont dégressives à compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024.

Les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas différents prévus par le II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements :

  • situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
  • ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.

La liste des quartiers prioritaires est consultable sur le système d’information géographique de l’Agence nationale de la cohésion des territoires.

Les critères de qualité du Pinel +

Conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale – RE 2020 en vigueur en 2025).

Il doit également présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis.

Ce niveau de qualité d’usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :

  • une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3 avec une double exposition, 79 m² pour un T4 avec une double exposition, 96 m² pour un T5 avec une double exposition ;
  • l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
  • deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

À noter : les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.

Location meublée non professionnelle (LMNP)

Investissement locatif meublé dans le neuf ou l’ancien

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout investisseur français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.

Placement ouvert aux particuliers qui souhaitent augmenter leurs revenus sur une base régulière, la LMNP est réputée avantageuse. Elle permet aux bailleurs de générer des revenus fonciers et de défiscaliser une partie de ceux-ci – Aucun impôt n’est prélevé sur les revenus issus de la mise en location du bien.

Elle concerne :

  • Uniquement l’acquisition de bien immobilier neuf en résidence de services: résidences de tourisme, résidences d’affaires, résidences pour seniors, résidences pour étudiants, Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).

 

  • Les loueurs en meublés générant moins de 23 000 € de revenus TTC par an. Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal. Et n’étant pas enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.

 

Loi Denormandie Investissement locatif dans l’ancien

La Loi Denormandie a été mise en place pour améliorer l’attractivité des villes moyennes en France et lutter contre les logements vacants. Ce dispositif concerne les personnes souhaitant investir (avec ou sans apport) dans un bien immobilier ancien à rénover et situé dans une commune bénéficiant de plan « Action Cœur de Ville » ou ayant signé une opération de revitalisation du territoire. Grâce à lui, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €.

Plusieurs conditions doivent être respectées pour y être éligible :

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix du bien et améliorer sa performance énergétique, permettre sa modernisation, son assainissement ou son aménagement. La création de nouvelles surfaces habitables peut également être éligible.

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt Denormandie, les travaux doivent impérativement être réalisés par un professionnel certifié « reconnu garant pour l’environnement » et le montant total de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an.

Une fois la rénovation du bien terminé, le propriétaire doit s’engager à le louer.
Le montant de la réduction d’import dépendra de cette durée d’engagement :

  • 12 % sur 6 ans. Avec une réduction d’impôt totale possible de 36 000€, soit 6 000€/an.
  • 18 % sur 9 ans. Avec une réduction d’impôt totale possible de 54 000€, soit 6 000€/an.
  • 21 % sur 12 ans. Avec une réduction d’impôt totale possible de 63 000€, soit 6 000€/an sur 9 ans puis 3 000€/an durant 3 ans.

Concernant la location le propriétaire devra respecter les plafonds de loyer et de ressource du locataire établis par la loi afin d’offrir des logements accessibles.